澳洲商业移民:商业法律规定了解

据了解,多数澳洲临时商业签证持有者抵达后都希望购买一个现成生意来满足经营2年后申请澳洲商业永居签证的要求。申请人除了考虑所购买生意的经营前景和财务状况外,还需要格外关注所涉及的法律问题。

合同价格和商誉

在新州小生意的买卖通常使用律师公会准备的2004年版标准的生意买卖合同。标准合同一共有31个主要条款,涉及了诸如卖家承诺、风险转让时点、存货计点、成交日期、价格调整、违约责任、相关租约和雇员权益等方面。买卖双方的律师也可以在合同谈判阶段提出特别修正条款来对标准合同条款进行修改。

合同条款中最主要的是成交价格确定,通常包括商誉价格(goodwill)和设备价格。商誉是指在一个特定地理空间经营者长期生意带来的稳定客源,成型的管理模式以及积累起来的无形资产。设备价格通常是生意经营所使用的所有设备的账面净值。

生意场地租赁

澳洲小生意通常是租用房东的物业进行经营的。由于无形资产的价格有很大一部分是卖家长期经营所积累下的稳定客源,所以能够在一个固定地理空间继续经营下去,从而维护和发展已有的客源是所购买小生意成功的关键。而决定买家是否能够在同一个位置持续经营的因素很大程度上取决于卖家同房东所签订的场地租赁的期限和条件。

新州法律Retail Leases Act 1994一般要求新签零售商业物业租赁合同最少有5年的期限,除非由独立律师出具的知晓证明,在此期限内租客只要按照租赁合同的要求支付租金和满足其它规定的条件,房东是不能在租期到期前要求租客离开的,这在一定程度上保护了租客的长期经营权益。租客对土地的租赁权益也是土地占用权益的一种,新州法律规定3年以上的租赁合同必须到土地局注册,以保护这种权益不受侵害。这种租赁权益是可以随着生意转让而一起转让给买家的。一般而言,剩余的租赁时间越长,价格相对越高,因为购买人有更多的时间来继续经营,享有所购买生意带来的无形资产。

生意购买流程

在新州购买一个小生意一般经过买家同卖家谈价;卖家委托卖家律师编写生意出售合同;买家委托买家律师审核和修改生意出售合同;买卖双方签字由双方律师交换最终出售合同,买家向卖家支付合同定金;卖家向房东提出转让租赁合同;买家向房东提供各种资信证明;房东律师编写租约转让文书;房东、卖家和买家在租约转让文书上签字并交换;买家律师向税务局支付印花税,转让文书向土地局注册;买卖双方在交换日正式支付合同余款和对生意的占有;卖家按照合同约定在交换后继续向买家提供一定期限的经营辅导等等。

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