澳洲商業移民:商業法律規定了解

據了解,多數澳洲臨時商業簽證持有者抵達後都希望購買一個現成生意來滿足經營2年後申請澳洲商業永居簽證的要求。申請人除了考慮所購買生意的經營前景和財務狀況外,還需要格外關註所涉及的法律問題。

合同價格和商譽

在新州小生意的買賣通常使用律師公會準備的2004年版標準的生意買賣合同。標準合同一共有31個主要條款,涉及了諸如賣家承諾、風險轉讓時點、存貨計點、成交日期、價格調整、違約責任、相關租約和雇員權益等方面。買賣雙方的律師也可以在合同談判階段提出特別修正條款來對標準合同條款進行修改。

合同條款中最主要的是成交價格確定,通常包括商譽價格(goodwill)和設備價格。商譽是指在一個特定地理空間經營者長期生意帶來的穩定客源,成型的管理模式以及積累起來的無形資產。設備價格通常是生意經營所使用的所有設備的賬面凈值。

生意場地租賃

澳洲小生意通常是租用房東的物業進行經營的。由於無形資產的價格有很大一部分是賣家長期經營所積累下的穩定客源,所以能夠在一個固定地理空間繼續經營下去,從而維護和發展已有的客源是所購買小生意成功的關鍵。而決定買家是否能夠在同一個位置持續經營的因素很大程度上取決於賣家同房東所簽訂的場地租賃的期限和條件。

新州法律Retail Leases Act 1994一般要求新簽零售商業物業租賃合同最少有5年的期限,除非由獨立律師出具的知曉證明,在此期限內租客只要按照租賃合同的要求支付租金和滿足其它規定的條件,房東是不能在租期到期前要求租客離開的,這在一定程度上保護了租客的長期經營權益。租客對土地的租賃權益也是土地占用權益的一種,新州法律規定3年以上的租賃合同必須到土地局註冊,以保護這種權益不受侵害。這種租賃權益是可以隨著生意轉讓而一起轉讓給買家的。一般而言,剩余的租賃時間越長,價格相對越高,因為購買人有更多的時間來繼續經營,享有所購買生意帶來的無形資產。

生意購買流程

在新州購買一個小生意一般經過買家同賣家談價;賣家委托賣家律師編寫生意出售合同;買家委托買家律師審核和修改生意出售合同;買賣雙方簽字由雙方律師交換最終出售合同,買家向賣家支付合同定金;賣家向房東提出轉讓租賃合同;買家向房東提供各種資信證明;房東律師編寫租約轉讓文書;房東、賣家和買家在租約轉讓文書上簽字並交換;買家律師向稅務局支付印花稅,轉讓文書向土地局註冊;買賣雙方在交換日正式支付合同余款和對生意的占有;賣家按照合同約定在交換後繼續向買家提供一定期限的經營輔導等等。

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